Риски на вторичке и на банкротных торгах разной природы, и сравнивать их в лоб нельзя. На вторичке вы проверяете человека, на торгах — объект. Проверить человека до конца невозможно.
На вторичке и на банкротных торгах риски разной природы, и сравнивать их напрямую нельзя.
Вторичка: риск в личности продавца
На вторичке риск находится в личности продавца и его прошлом:
1. Финансовое состояние продавца невозможно проверить до конца. Долги перед физлицами, поручительства, будущая субсидиарная ответственность — этого нет ни в ЕГРН, ни в других источниках. Вы покупаете квартиру у человека, чье реальное финансовое положение вам недоступно.
2. Если продавец в течение трёх лет после сделки уйдёт в банкротство, финансовый управляющий имеет право оспорить продажу как совершённую в ущерб кредиторам. Покупатель становится ответчиком по иску, а не просто стороной старой сделки.
3. Проверять приходится не только продавца, но и всех предыдущих собственников. Цепочка сделок оспаривается целиком, а не по последнему звену.
По данным Федресурса, доля сделок, которые арбитражным управляющим удаётся признать недействительными в банкротных процедурах, составляет от 43 до 47%. Это означает, что если ваш продавец окажется банкротом, шанс лишиться купленного жилья достаточно высок.
Торги: риск в объекте и процедуре
На торгах в банкротстве риск другой. Он находится в объекте и процедуре:
1. Продавец не физлицо, а арбитражный управляющий, который действует только в соответствии с законом о банкротстве, находится под постоянным контролем кредиторов, суда и регулятора. Имущество реализуется на публичных торгах. Все документы находятся в открытом доступе на сайте ЕФРСБ. Скрыть здесь намного сложнее, чем в частной сделке между двумя людьми.
2. Оспорить договор купли-продажи невозможно. Оспорить можно только сами торги при явном нарушении проведения торгов, что является исключительным случаем.
3. Но риск не исчезает. Он может находиться в самом объекте. Информацию об обременениях и правах третьих лиц обязан предоставлять арбитражный. Но я настоятельно рекомендую делать это самостоятельно.
Основная разница торгов против вторички — это разная природа рисков.
Скрытые долги продавца на вторичке оценить заранее нельзя, эта информация не публикуется до момента, когда уже поздно.
Отсюда практический вывод: на вторичке инвестируйте время в проверку продавца и цепочки прошлых сделок, на банкротных торгах в проверку объекта и соблюдения правил проведения торгов в соответствии с законодательством.
Почему договор с торгов не оспорить
Большинство судебных споров во время проведения процедуры банкротства занимают дела о признании сделок должника недействительными. Если сделку признают недействительной, должнику приходится возвращать за свой счет все переданное имущество в конкурсную массу, дополнительно выплачивать убытки и судебные расходы.
Если актив больше нельзя получить в натуре, то нужно возместить его стоимость на момент приобретения. Иногда эта цена оказывается больше той, что заплатили по сделке. Так произошло в споре № А40-105473/2014.
Должник продал квартиру, в дальнейшем данная сделка была оспорена. По договору недвижимость стоила 5,9 млн руб., а судебная экспертиза оценила ее в 8,8 млн руб. Эту бóльшую сумму теперь покупатель должен вернуть в конкурсную массу, так как соглашение купли-продажи жилья признали недействительным.
При покупке любого имущества на торгах по банкротству договор купли-продажи оспорить невозможно. Именно это преимущество привлекает инвесторов на банкротные торги.
Что предлагают изменить для добросовестных покупателей
Этот фрагмент вышел 10 июля 2023. Проверяйте актуальные значения: с тех пор практика и цифры могли измениться.
Защита добросовестных покупателей, которые лишаются жилья при оспаривании подозрительных сделок банкрота.
Нередки случаи, когда продавец жилья в дальнейшем становится банкротом. В дальнейшем, данную сделку могут признать недействительной. В Комитет Госдумы поступил документ, направленный на защиту добросовестных покупателей, которые лишаются жилья при оспаривании подозрительных сделок банкрота и признании их недействительными:
- у покупателя будет право выкупа помещения до выставления недвижимости на торги.
- часть средств, вырученных в ходе торгов от продажи жилья, не идет в конкурсную массу, а возвращается покупателю. Сумма возврата равна сумме денежных средств или стоимости имущества, которые были переданы должнику по недействительной сделке.
- покупатель, который приобрел жилье по недействительной сделке, получает преимущественное право выкупа и может выкупить объект до того, как его выставят на торги.
С данной проблемой все чаще сталкиваются добросовестные покупатели. Напомню, недвижимость, приобретенная на торгах по банкротству имеет бесспорные преимущества в чистоте сделки
| Что сравниваем | Вторичка | Банкротные торги |
|---|---|---|
| Где находится риск | В личности продавца и его прошлом | В самом объекте и в процедуре |
| Кто продавец | Физлицо, чьё реальное финансовое положение вам недоступно | Арбитражный управляющий под контролем кредиторов, суда и регулятора |
| Оспаривание договора | Возможно, если продавец уйдёт в банкротство в течение трёх лет после сделки | Невозможно. Оспорить можно только сами торги — и только при явном нарушении |
| Кого проверять | Продавца и всех предыдущих собственников: цепочка сделок оспаривается целиком | Объект и соблюдение правил проведения торгов |
| Документы | Частная сделка между двумя людьми | Всё в открытом доступе на сайте ЕФРСБ |
Коротко о главном
Какая доля сделок признаётся недействительными в банкротстве?
По данным Федресурса — от 43 до 47%. То есть если продавец на вторичке окажется банкротом, шанс лишиться купленного жилья достаточно высок.
Чем рискует покупатель, когда сделку признают недействительной?
Возвращать придётся не уплаченную цену, а стоимость на момент приобретения. В споре № А40-105473/2014 квартира по договору стоила 5,9 млн рублей, а судебная экспертиза оценила её в 8,8 млн — вернуть в конкурсную массу нужно было именно бóльшую сумму.
Куда вкладывать время при проверке?
На вторичке — в проверку продавца и цепочки прошлых сделок. На банкротных торгах — в проверку объекта и соблюдения правил проведения торгов.
Термины из текста
- Оспаривание сделки
- Признание сделки должника недействительной в его банкротстве. Имущество возвращается в конкурсную массу, а покупатель встаёт в очередь кредиторов.
- Конкурсная масса
- Всё имущество должника, которое подлежит продаже для расчёта с кредиторами.