Расчёт сделки на торгах по банкротству: 9 пунктов, которые нужно посчитать до заявки

Сделку на торгах по банкротству считают до подачи заявки, по девяти пунктам: цена выбранного этапа, задаток и полная оплата, получение имущества, обременения, оформление права, содержание до перепродажи, налог, реальная цена и срок продажи, итоговая экономика. Выиграть лот и только потом понять, что заработать на нём не получится, хуже недопуска.

Сергей Захаров · арбитражным управляющим работал с 2001 по 2021 год · 23 октября 2026 · 2 минуты чтения

• Налоги и расходы
• Стратегия участия
• Новичку

Как правило, в своей первой сделке новички концентрируются на подаче заявки: правильно заполнить, вовремя подать, получить допуск.

Но ошибиться можно раньше, во время выбора и анализа лота.

Недопуск обиден. А вот выиграть лот и только потом понять, что заработать на нём не получится — ещё хуже.

Сохраните этот чек-лист. По каждому пункту до заявки должны быть цифры, а не «потом разберусь».

1. Цена, по которой вы собираетесь покупать

Не начальная цена из объявления и не минимальная цена отсечения. Берите цену конкретного периода публичного предложения, на котором планируете подать заявку. Именно от неё считайте экономику.

Блог собран из постов канала — новые разборы выходят там первыми, в телеграм-канале Сергея Захарова.

2. Задаток и деньги на полную оплату

Сколько нужно внести сейчас? Сколько доплатить после победы? Будут ли эти деньги к нужной дате?

Задаток засчитывается в оплату. По общему правилу оплатить имущество необходимо в течение 30 дней со дня подписания договора.

3. Получение имущества

Демонтаж, погрузка, вывоз, доставка, разгрузка, хранение. Все эти вопросы должны быть понятны до подачи заявки.

4. Обременения и ограничения

Что прекратится при продаже, а что потребует отдельных действий?

5. Оформление права

Госпошлина, нотариус, если он необходим, подготовка документов. Отдельно запас времени на возможную приостановку регистрации и устранение её причин

6. Содержание до перепродажи

Коммунальные платежи, охрана, хранение, налог на имущество в зависимости от объекта.

Считайте не только вариант «продам за месяц». Посмотрите, сколько будет стоить владение, если покупатель найдётся через полгода или год. Рассмотрите варианты сдачи в аренду до продажи

7. Налог при продаже

Считать нужно под свой статус и налоговый режим, с учётом применимых расходов и вычетов.

Если планируете продавать как физлицо в 2027 году, отдельно проверьте сценарий изменения НДФЛ: Минфин предложил включить доходы от продажи имущества в основную налоговую базу со шкалой 13–22%. Пока это только предложение, но следите за ситуацией.

8. Реальная цена и срок продажи

Сколько стоят сопоставимые объекты? Как долго они продаются? Чем ваш будет лучше или хуже?

Цена в чужом объявлении — это ещё не цена продажи. Заложите возможный торг и срок ожидания, а не только желаемую выручку

9. Итоговая экономика

Из реалистичной выручки вычтите покупку, получение имущества, оформление, содержание, расходы на продажу и налоги. Добавьте резерв на непредвиденное.

Что осталось? Устраивает ли эта сумма с учётом срока и рисков?

Если маржа исчезла, то на выбранном этапе снижения лот не ваш. Либо пересчитывайте с учётом более низкой цены входа, либо проходите мимо.

Цена в карточке лота далека от цены сделки. Весь смысл подготовки в том, чтобы узнать разницу до заявки, а не после покупки