Быстрая перепродажа работает не с любым лотом. Нужен запас по цене минимум в треть и спрос, который не надо создавать. Разбираю на своей сделке, включая момент, когда план перепродажи уступил место аренде.
Одна из главных стратегий заработка на торгах — покупка объекта по цене ниже рынка с последующей перепродажей. Это позволяет зарабатывать сразу, без долгого ожидания.
Но тут есть важный момент: не каждый лот подходит для быстрой продажи. Чтобы сделка прошла успешно, важно понимать, какие объекты выгодно брать и как быстро их реализовать.
Какой лот годится для перепродажи
Как выбрать идеальный лот для перепродажи?
- Разница в цене минимум 30%, чтобы можно было продать лот на 10% ниже рынка
Высокий спрос на объект
Идеальные лоты — это то, что легко продать:
- Недвижимость в крупных городах
- Парковочные места и коммерческие помещения в нустонаселенных районах
- Автомобили, которые можно купить ниже рынка и быстро продать через Авито
Важно понимать, какие обременения снимаются легко, а какие могут затянуть процесс на месяцы. Например, ипотека снимается автоматически, а вот выселение прописанных жильцов может занять время.
Разбор сделки
Реальный кейс: как я купил паркоместо и сделал его источником дохода
На одном из аукционов продавалось двойное паркоместо в ЖК «Новая Династия».
Анализ объекта перед покупкой:
- В ЖК 486 квартир, но всего 170 парковочных мест — сильный дефицит.
- Цена аналогичного паркоместа на Авито — 5 млн рублей.
Я принял решение не подниматься выше 2,5 млн рублей.
В итоге выиграл торги за 1,85 млн рублей — почти в три раза ниже рынка.
Что дальше?
Первый вариант — продать сразу с хорошей прибылью.
Второй вариант — сдавать в аренду за 25 тысяч рублей в месяц.
Я выбрал второй вариант, так как паркоместа в этом ЖК всегда в дефиците. Теперь это пассивный доход, а в будущем его цена только вырастет.
Вывод
На торгах можно находить объекты с высокой маржинальностью, но важно:
Покупать дешевле рынка
Выбирать ликвидные лоты
Иметь стратегию выхода из сделки
Та же сделка в деталях: анализ, торги, результат
Хочу рассказать про пример участия в торгах на своем опыте. Речь пойдет о двойном паркоместе в ЖК «Новая Династия» в Санкт-Петербурге, которое я приобрел на торгах.
Анализ объекта перед покупкой
Перед тем как принять решение об участии, я проанализировал ситуацию с парковочными местами в комплексе:
- ЖК комфорт-класса — два здания по 24 этажа
- 486 квартир, но всего 170 парковочных мест. Дефицит очевиден
- Стоимость аналогичного паркоместа в момент сдачи дома — 3 млн рублей
- На момент торгов цена на рынке — 5 млн рублей
Торги проходили дистанционно, я лично не осматривал объект — вся информация была получена из открытых источников.
Как прошли торги
Участие в торгах
Стартовая цена паркоместа — 1 123 000 рублей.
На основе анализа я принял решение не подниматься выше 2,5 млн рублей. В итоге выиграл торги по цене 1 853 000 рублей (результаты торгов).
Как я распорядился покупкой
После завершения сделки было два варианта:
- Продать паркоместо сразу, получив прибыль.
- Оставить для сдачи в аренду и получать пассивный доход.
Так как налог с продажи удерживал бы часть прибыли, я решил отдать паркоместо в аренду за 25 000 рублей в месяц.
Что получилось в итоге
Результат
Срок окупаемости — 6 лет.
Для сравнения: окупаемость жилой недвижимости в Москве — 20+ лет.
Этот пример показывает, что на торгах можно находить объекты с высокой доходностью, которые не требуют огромных вложений и сразу начинают приносить прибыль.
| Показатель | Значение |
|---|---|
| Квартир в комплексе | 486 |
| Парковочных мест | 170 |
| Цена аналогичного места на рынке | 5 млн рублей |
| Стартовая цена на торгах | 1 123 000 рублей |
| Мой потолок | 2,5 млн рублей |
| Цена победы | 1 853 000 рублей |
| Аренда | 25 000 рублей в месяц |
| Срок окупаемости | 6 лет — против 20+ лет у жилой недвижимости в Москве |
Коротко о главном
Какой лот подходит для быстрой перепродажи?
Тот, где разница в цене минимум 30% — чтобы можно было продать на 10% ниже рынка — и где есть высокий спрос: недвижимость в крупных городах, парковочные места и коммерческие помещения в густонаселённых районах, автомобили.
Какие обременения мешают быстрой продаже?
Ипотека снимается автоматически, а вот выселение прописанных жильцов может занять время. Важно заранее понимать, что снимается легко, а что затянет процесс на месяцы.
Почему паркоместо не было продано сразу?
Налог с продажи удержал бы часть прибыли, а паркоместа в этом комплексе всегда в дефиците. Аренда за 25 000 рублей в месяц дала окупаемость за 6 лет, и цена объекта при этом продолжает расти.
Нужно ли ехать смотреть объект?
Не всегда. Эти торги проходили дистанционно, объект я лично не осматривал — вся информация была получена из открытых источников.
Термины из текста
- Срок окупаемости
- За сколько лет объект вернёт вложенное арендой. У жилья в Москве это 20+ лет, у дефицитного паркоместа оказалось 6.