Потерять деньги на торгах трудно: единственный реальный риск — купить дороже рынка, а это вопрос подготовки. Четыре шага закрывают его полностью.
Новички в торгах часто сталкиваются с одной проблемой — не знают, какой лот выбрать, чтобы не потерять деньги. Отвечу на вопрос сразу — потерять деньги на торгах НЕВОЗМОЖНО. Единственное, что может произойти — это покупка лота выше рыночной цены, но вы должны понимать что и за сколько покупаете.
Но все же разберём четыре ключевых шага, которые помогут вам выбрать ликвидный и безопасный лот.
Четыре шага
Шаг 1. Анализ рынка
Прежде чем заходить в торги, нужно понять, что продаётся и сколько это стоит по рынку. Для этого:
- Ищем аналогичные объекты на Авито, ЦИАН, Дроме (если это недвижимость, автомобили, техника)
- Сравниваем реальные цены сделок, а не просто ценники в объявлениях
- Определяем, насколько быстро можно будет продать лот и какова его потенциальная доходность.
Шаг 2. Проверка юридической чистоты
Даже если цена кажется привлекательной, важно убедиться, что лот не обременён проблемами. Для этого:
- Проверяем наличие обременений (аресты, запреты)
- Смотрим историю собственности, судебные споры, долги
- Анализируем, насколько просто продать/сдавать в аренду объект после покупки
- Пример:
Вижу лот — нежилое помещение за 1,5 млн рублей, а его рыночная цена 4 млн. Выглядит отлично. Но в документах — аренда на 10 лет, которую не расторгнуть. Значит, этот объект не подойдёт для быстрой перепродажи.
Шаг 3. Просчёт всех расходов
Одна из типичных ошибок новичков — не учитывать дополнительные траты. Это могут быть:
- Госпошлина, расходы на юриста
- Затраты на ввод объекта в эксплуатацию
- Налоги и возможные платежи по регистрации
- Пример:
Часто происходит с земельными участками. Важно проверять кадастровую стоимость. Например, вы купили участок за 10 тысяч, а кадастровая стоимость 1 миллион. Значит налог вы заплатите с миллиона, а не с реальной цены покупки.
Шаг 4. Определение стратегии выхода
Перед тем как купить лот, нужно сразу понимать — что вы будете с ним делать. У вас всегда должно быть минимум два плана:
- Продажа по рыночной цене (если есть высокий спрос)
- Альтернативный сценарий — сдача в аренду, продажа по частям, использование в своём бизнесе
- Пример:
Я купил двойное паркоместо по цене в 2,5 раза ниже рынка. Первоначальный план — продать сразу, но в ЖК огромный дефицит парковки. В итоге я сдаю его за 25 тысяч рублей в месяц, а срок окупаемости в 3–4 раза быстрее, чем у квартиры.
Первый лот — самый важный, потому что он даёт реальный опыт и уверенность в торгах. Главное — не торопиться, чётко считать все риски и понимать стратегию заработка.
Коротко о главном
Можно ли потерять деньги на торгах?
Единственное, что может произойти, — покупка лота выше рыночной цены. Поэтому вы должны понимать, что и за сколько покупаете.
Как оценивать рынок перед покупкой?
Искать аналогичные объекты на площадках объявлений и сравнивать реальные цены сделок, а не ценники. И сразу определять, насколько быстро лот можно будет продать и какова его потенциальная доходность.
Пример лота, который выглядит отлично, но не подходит?
Нежилое помещение за 1,5 млн рублей при рыночной цене 4 млн. А в документах — аренда на 10 лет, которую не расторгнуть. Для быстрой перепродажи такой объект не годится.
Зачем нужен второй план на выход?
Потому что первый не всегда лучший. Двойное паркоместо я покупал, чтобы продать сразу, но в жилом комплексе огромный дефицит парковки — в итоге сдаю его за 25 тысяч рублей в месяц, и срок окупаемости вышел в 3–4 раза быстрее, чем у квартиры.
Термины из текста
- Кадастровая стоимость
- Государственная оценка объекта. Налог при перепродаже считается от неё, а не от цены покупки на торгах.
- Аренда с регистрацией
- Договор аренды, внесённый в ЕГРН. Переходит к новому собственнику и может закрыть сценарий быстрой перепродажи.